購入申し込みから入居までには、初めて経験することの連続で、分からないことがいろいろとあります。入居をするのが楽しみでもありますが、大変な期間でもあります。購入申し込みから事前審査、売買契約、ローン本審査までの流れを紹介します。
物件の購入申し込み
買付証明書の提示
購入する家が決まってからは、仲介業者へ購入の申し込みを行います。その際には買付証明書を提示します。買付証明書とは売主へ購入の意思を伝え交渉を始めるための書類になります。この書類は意思表示をするものと言った位置付けになり、この段階では法的な拘束力は一切ありません。白紙に戻すことが簡単にできますが、しっかりと考えて提示するようにしましょう。
自分の場合は、この書類を提示する段階で白紙に戻すことは一切、考えておらず、ローンの審査のことだけが気がかりでした。
買付証明書への手付金の記載
買付証明書には手付金を記載する必要があります。手付金は売買契約後に契約を撤回する際に売主に支払う解約金となります。何事もなく購入する結果になった場合は住宅の支払金額に充当されます。手付金は売買契約のタイミングで現金で支払います。 現金での用意が難しい場合は仲介業者へ伝えてみましょう。売主の合意があれば、少ない金額にすることも可能だと思います。
ちなみに自分の場合は50万円にしました。
手付金とは買主、売主の双方を守るためのものでありますので、売主が契約を撤回する場合は、手付金の倍額を購入希望者に支払いすることになります。
そのため、手付金とは多すぎても少なすぎても良くないと言うことになります。一般的には100万円程度とされることが多いようです。
また、手付金は基本的には一度払ったら戻ってくることのないお金と言うことになるのですが、例外があります。買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合です。その場合には、ローン特約による売買契約の解除ができますので、手付金は全額戻ってきます。
手付金は現金で用意する必要があります。現金での用意が難しい場合は仲介業者へ伝えてみましょう。売主さえ合意があれば、少ない金額にすることも可能だと思います。
住宅ローンの事前審査
事前審査の手順から結果まで
契約を進めるために住宅ローンの事前審査を行います。自分の場合は仲介業者である不動産屋の方と一緒に借り入れ予定の銀行の住宅ローン専門の部署に行きました。日曜日にも営業をしている部署でしたので、仕事を休んで行く必要がありませんでしたので助かりました。手続きは、難しいものではなく言われるがままに書類を書いていくだけで終わりました。
コロナ禍と言うこともあり、結果が出るまでに1週間以上かかったと思います。不動産屋さんから電話あり、4択形式のクイズ番組の司会者のような間の取り方で結果を伝えられたことが印象的でしたが、不動産屋さんも一緒になって喜んでくれました。
住宅ローンの仮審査については、不安な点がありましたが結果的には取り越し苦労になりました。
事前審査では支払能力があるかを審査されます。銀行により審査基準は、様々なようですが、自分の場合はネット銀行の事前審査で落ちていたので少し不安な気持ちがありましたが、不動産屋さんにそのことを伝えたところ、大丈夫ですと安心の一言をもらっていましたので、結果が待ち遠しかったのを覚えています。
事前審査の際に借入額を決めることになります。本審査の際に変更することも可能ですが、大幅な増減はできないため、借入額はしっかり考えておくのが良いです。
売買契約と住宅ローンの本審査
売買契約について
事前審査の結果が出て数日後に再度、住宅ローンの専門の部署のある建物に行きました。不動産屋さんも一緒です。一般的な流れがどうなるのかは、自分の場合、可能な限り早く入居したいと意志を伝えていましたので、不動産屋さんが迅速に対応してくれていました。銀行の一角を借り、そこで不動産さんから重要事項説明を受けました。この辺りは一般的にどうなのかはわかりません。
直後に同じ場所で売買契約に進むことになり、また、そのすぐ後に住宅ローンの本審査を行いました。
重要事項説明と言うだけあって重要なことが記載されているのだと思いますが、詳しく内容を把握している一般の方はあまり多くないのではないかと思います。また、説明を受けて、それはおかしい！などと気が付ける方も同じくあまり多くないのではないかと思います。
家を購入するにあたってネットの記事やYou Tubeなどで情報をたくさん得ましたが、所詮は素人のため専門的な説明などは、ほとんど理解できていません。
ある不動産屋さんが、重要事項説明書は契約の直前ではなく何日か前に提示してもらうようにしましょう。と言われていました。隅々まで理解し納得した上で住宅を購入されたい方は、重要事項説明書を事前に提示いただき専門的な知識を持っている方に確認をしてもらいましょう。
この後、本審査の手続きを行うことになるのですが、事前審査のときと違い、たくさんの書類に住所や名前を記入することになります。同時に団信に加入するための申込書(健康状態の告知書)を記入します。自分の場合は2種類の保険会社で、それぞれ保険内容の異なるものを2種類ずつ記入しました。一般的な団信と疾病特約がついたもので申し込みをしました。
実印を押すのは銀行の方にお願いしました。
本審査の書類で借入金額の決定をします。事前審査の際に提示していた金額から変更がある場合は、変更は可能ですが、大幅な増減は難しいため事前審査の時には大きなブレが無いようにしっかりと計画しておきましょう。
一つ大事なことですが、住宅を購入する手続きの書類に押印するのは実印登録がされている印鑑でなければいけません。いつか住宅を購入する時のために、実印登録をしておきましょう。
住宅購入の初めての支払い
手付金、印紙代の支払い
売買契約の際に手付金を支払います。基本的には現金で用意する必要があり、例外を除き支払後には戻ってこないお金になります。やはり現金が目の前に現れた際には、購入の実感が湧いてきました。
ここに至るまでいろいろなことを調べて考えて心配事もたくさんありました。本審査が終わっていないので、厳密には購入が決定した訳ではありませんが、住宅購入と言う大きな山をクリアしたような気持ちになりました。
契約書に貼る印紙代として、1万円も支払いました。
結果的に、自分の場合は住宅購入に関わるお金で持ち出しとなったのは、ここで支払った51万円だけでした。その他の必要経費は住宅ローンでの借り入れのお金で支払いました。
本審査の結果連絡
数日後に本審査の結果連絡が不動産屋さんからありました。仮審査の時と同様、4択クイズの司会者になった不動産屋さんから結果が発表されました。また、一緒に喜んでくれたので、この不動産屋さんから買って良かったと思いました。
但し、団信として申し込んでいた疾病特約付きの保険には加入ができませんでしたので、一般団信の加入となりました。
ただ、一般団信と疾病特約付きでは金利が異なり、一般団信の方が0.2%ほど低い金利となります。疾病付きが加入できる方は、そちらで契約するのが良いかと思います。購入時に健康に不安がない状態だったとしても、将来的にはどうなるかわかりません。住宅ローンの支払いは何十年と続くものですので、生命保険だと思って手厚い保険がついているものが良いかと思います。
購入申し込みから売買契約まで2ヶ月弱でしたが、初めての経験ばかりで、いろいろと不安などもありましたが、あっと言う間の期間でした。
この後、融資実行日なる物件引き渡しまでの期間が待ち遠しくて、ものすごく長い時間に感じたことを覚えています。
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